預售屋購屋教學，看完這篇不再當冤大頭

  房價漲不停，除了可以直接看到房屋實體的新成屋、中古屋外，不少人購屋時也會考慮自備款相對較低，卻看不到實體的預售屋。
究竟預售屋有哪些優缺點？購屋前該注意什麼？這篇一次帶你了解！

 

購買預售屋的優缺點

根據內政部《不動產經紀業管理條例》定義，預售屋指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。也就是說預售屋是建商在取得建照後，預先開始銷售的房屋。

因為預售屋尚未完工，無法觀看實際屋況，通常建商會在展售中心進行接待與銷售，並且提供示意圖、建築模型或實體的樣品屋供參觀，讓買家在購屋前更能想像預售屋完工後相關的格局配置。
 

預售屋的優點

預售屋與成屋相比自備款較低，不需一開始就拿出總價的15%－25%付款，可以依照工期慢慢繳款，對於手頭資金不多的購屋者來說壓力相對較低，且建商一般有配合相關銀行做整筆建案的議價，通常可爭取到75－85%的貸款成數。

預售屋不僅交屋時為全新屋況，施工時還可以與建商溝通是否能依照需求進行「客變」，以省下日後裝潢時拆除清運的時間與費用。購屋時通常能依照需求選擇樓層、房型與座向，越早購屋越能挑到理想的房子。
 

預售屋的缺點

中古屋、新成屋於購屋時能夠稍微打聽左鄰右舍的背景，但預售屋因為還沒蓋好，無法提前確認鄰居素質，但現今有不少人在預售屋購屋時會成立建案相關聯絡群組，不妨可以多加詢問。

預售屋為預先銷售的房屋型態，需要等2－3年才能入住。且有可能會因為天災、缺工缺料等各種狀況延誤交期，或是提早交屋，有租房規劃者需要提前預留緩衝期。

至於完工品質部分，由於預售屋僅能透過模型、樣品屋與格局圖想像完工後的模樣，實際蓋好後，可能發生施工品質不如預期的狀況，因此入手預售屋時，找尋有信譽與口碑的建商是非常重要的，建議購屋前詳細爬文、多方打聽，以免發生建商施工品質堪憂甚至倒閉的窘境。

 

預售屋購買流程

為了吸引買氣，不少預售屋建商會主打低首付、低自備款等低門檻的購屋方式。
一般來說預售屋的頭期款包含「訂金、簽約金、開工款」。在下訂時會需要繳交房屋總價5%訂金；在正式簽約時須支付房屋總價約5%－10%簽約金，開工後則需要支付房屋總價約10%－15%工程款，對小資族群的頭期款壓力較輕。
 

1. 賞屋下訂

消費者可以先評估家庭成員人數、生活機能、預算範圍，了解自身基本需求進行前期評估，確認目標後請代銷提供建案詳細地址、房屋格局、每層戶型、開價金額等資訊，並參考實價登錄的金額，再行前往有興趣的建案賞屋，實際關於車位與詳細公設等資訊，可以在賞屋時一併詢問。

若有看到喜歡的戶別，可以先支付5－20萬不等的訂金準備議價，俗稱「小訂」，此時會取得購屋買賣預約單，也就是俗稱的「紅單」，一般建商會保留7－10天的購買權，以供消費者在期限內決定。
 

2. 議價簽約

下小訂後，雙方便可以開始進行議價與討論材料細節，若決定要購買此預售屋，建商會提供購屋買賣訂購單，此時還需要將原本的小訂補足至房屋總價的5%。

雖然同樣是紅單，但「房屋買賣訂購單」上面才會有購屋總價格，這兩張紅單都非正式合約，若在正式簽約前反悔不想購買，原本的訂金是可以全額退回，不過若是用信用卡支付的話，可能會需要負擔手續費的部分，建議刷卡前要先問清楚避免後續糾紛。

消費者可將購屋買賣訂購單帶回細細審閱，若是確認購買，雙方便可逐條確認購屋的契約內容，並正式簽訂「預售屋買賣契約書」，此時需要繳交「簽約金」，金額約為房屋總價的5－10%左右。

若是已完成簽約才反悔想解約的話，有可能需要支付違約金，違約金依法律規定最多為總價的15%，且不得超出已繳款項。針對違約金的部分消費者若有疑慮，也可在簽約時多加留意並確認。
 

3. 繳工程款

開工後於施工期間，通常會將工程階段分為3－5期繳款，並依需收取不同階段的工程款，工期通常為2－3年左右，工程款通常為房屋總價的10－15%左右。

工程款繳款方式因不同建案有所差異，較常見為每月繳交固定金額的按月繳款，另一種為依照工期進程分為不同階段，像是地下室完工、該樓層底板完工、上樑完成及領取使照等，分為3－5個階段按工期進行繳款，若有需要預售屋客變，也會在這個階段進行，購屋簽約時可以先詳細詢問相關細節。

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4. 驗收交屋

在交屋前必須詳細驗收、檢查房屋建材、設備等細節，以及是否按圖施工、與合約內容是否相符合。若於工程中發現瑕疵，須仔細記錄於驗收單上，待建商修繕後再同意支付尾款。

預售屋較常見的缺失可分為品質與美觀與功能性三大類別，而品質缺失問題像是設備安裝上的小瑕疵、地磚的裂紋刮痕，而美觀上的缺失，則是表面髒汙或輕微瑕疵，其中最不容小覷的便是功能性問題，如電源插座是否漏電、水管是否堵塞，此項嚴重缺失會影響居家安全，要在交屋驗收時特別注意。

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5. 對保完稅

建商在預售屋蓋好取得使照後，會通知屋主到銀行完成對保程序，即為申請房貸的流程，此時銀行會與買方核對身分、確認貸款的各項細節，並簽署「撥款同意書」後，於房屋過戶後將款項撥給建商。

稅單核發後，房屋過戶前地政士會通知建商與買家繳清相關稅費，買方需負擔的稅費為產權轉移後的地價稅、房屋稅、印花稅、契稅。

其中地價稅與房屋稅的負擔人以交屋日期為分界線，交屋日前由建商負擔，交屋日後則由買方負擔。而土地透過買賣有償移轉，納稅義務人為原土地所有權人，因此土地增值稅由建商負擔。印花稅於過戶時，必須繳納申報移轉金額現值0.1%印花稅票，才能辦理產權移轉登記，契稅則是不含土地的房屋評定現值的6%。

詳細金額與稅額可以在簽約時先與代銷詢問確認。
 

6. 過戶交屋

根據法規，預售屋應於使用執照核發後4個月內完成房屋所有權過戶程序，通常會由建商委託的代書協助辦理。

交屋保留款簡稱「交屋款」，這筆款項通常是在預售屋在驗屋確認沒有問題後才會撥給建商，因此若於驗收時發現房屋瑕疵，通常會先扣著等建商負責修繕，買方可以驗收單上要求限期改善，直到確認複驗完成後，才由貸款銀行撥付5%的交屋款。

內政部有明確規定交屋保留款為房地總價的5%，但有的建商仍會自行降低交屋款，消費者於簽約時要注意相關內容，太低的話不太建議簽約。

 

預售屋評估重點

預售屋不像新成屋、中古屋有實體可看，為了避免交屋後實體與想像有落差，在購屋前更該做好功課，才能知己知彼，百戰百勝，入手預售屋前，以下幾個評估重點一定要記牢！
 

建商、營造商評估重點

買房最令人擔心的就是買到房屋蓋一半，建商就倒閉跑路的預售屋。在購屋挑選建案時，除了挑選口碑好的建商外，負責實際施工的營造廠也會影響到房屋品質，購屋前建議可以查詢建商規模，確定是否上市上櫃與有多少資本額，並上網看看網友經驗、查看建商與營造廠所建造的房屋品質、成立時間、過往建案評價。

若建商與營造廠為同一體系，相對來說更能提供完整的修繕等售後服務，當然兩者分屬不同體系，但皆為優良廠商的話也無不妥。

有的建商會在全國各地開發新的建案，有些則是專在在特定區域發展，這種在地發跡的區域型建商通常更為了解當地狀況及當地民眾習慣，所設計的預售屋建案也更全方面合乎地域特性，因此不是全國知名的建商就是最好，有時候當地的建商推出的建案可能更符合自己的需求，考量的重點應放在建商在當地建案的狀況及知名度上。

若建商有廣告不實等爭議，可以至公平交易委員會網站查詢到建商相關處分的紀錄；另外也能透過司法院法學資料檢索系統查詢到與建商有關的司法院裁判書，了解建商過往是否曾經有相關的糾紛與判決紀錄。

現今建商大多會提供預售屋1－3年的防水保固，建議實際詢問清楚保固時間多長度、保固範圍等相關問題。
 

建案地理位置及分區

買房除了要住得舒服外，地點的挑選上也非常重要。
購買預售屋前記得先評估基地周邊機能，如是否鄰近捷運、公園、交通方便度、學區、醫院等，也可以打聽建案周遭未來的發展性，並向銷售人員詳細詢問房屋面向、車道出入口多寡位置等資訊，並多方評估，以買到符合需求的預售屋。

在購入預售屋前，記得先至內政部不動產資訊平台網站查詢預售屋的土地使用分區，一般來說大致可分為住宅區、商業區、工業區等。

住宅區的區域機能單純，環境也相對安靜；商業區也允許部分作為住宅使用，像是一樓為店面或辦公室，二樓以上為住家的店住、住辦大樓型態，很適合想要機能方便的屋主購入；而工業區則不允許有住宅出現，但目前市面上還是有不少非法的工業宅，通常每坪售價會比鄰近住宅便宜不少。建議購屋前還是詳細詢問清楚，以免影響後續居住品質。

資料參考：<< 內政部土地使用分區查詢 - 內政部不動產資訊平台網站 >>

 

看懂預售屋房型

 

建築基本結構

預售屋建案銷售時建商會詳細介紹房屋結構，台灣約九成的房子都是「鋼筋混凝土」的RC建築，是以鋼筋梁柱為主軸，並於外圍套膜並灌澆混凝土固定，適用於一般10－15樓左右的住宅；而強調制震結構「鋼筋混凝土」＋「鋼骨」的SRC建築，是在樑柱中間以鋼骨支撐，外圍再架設模板灌混凝土，通常適用於15－25層樓的大樓；而「鋼骨結構」的SC建築，內部樑柱無水泥包覆，僅有外觀樑柱為了做防火、防水等用途才會填灌水泥。較常用於30樓以上的超高大樓。
 

戶型格局規劃

預售屋購屋時，除了注意室內格局外，也要留意整棟的戶型規劃，一層擁有多少戶數通常稱為多少拚，可分為一層2戶的雙拼、3戶的三拼、4戶的四拼、6戶的六拼，還有透天等不同戶型選擇，現今預售屋大樓最常見的戶型配置是四拼，通常約4－6戶（四拼、六拼）居住起來最為舒適。

單層所規劃的戶數越少，隱私性越高，但每戶所分擔的管理費也會比較高，若單層超過6戶以上則為多拼格局，得看建商是否有配置額外的隔間規劃，讓梯間看起來寬敞不擁擠。單層戶數越多，每戶所分到的採光面有限，且共用的隔牆多，隱私與隔音性也會較差。此外也需要檢視電梯數量是否足夠，通常18層樓以下，3戶應有1個以上的電梯，若18樓以上，則應2戶配一個電梯才不至於等候太久，這都是購屋之前需要仔細考慮的細節。

另外購買預售屋前，可以檢視全戶格局圖，並將樑柱位置標註起來，確認實際尺寸，以免日後產生床頭壓樑等無法以裝潢修飾的困擾。衛浴是否開窗、陽台等格局位置也都是日後無法透過裝潢變更的設計，建議在購屋前預先了解自身需求並加以評估，才能買到最適合自己的預售屋。
   

交屋型態

毛胚屋

毛胚屋是只完成了房屋灌漿及基本架構的房屋型態，詳細水電管線、隔間、衛浴設備都要日後裝潢，但其好處在於可依需求自行規劃，客製化程度最高，費用相對會比較便宜，但後續需要花費較高的裝潢費，較常出現在大坪數與豪宅建案中。
   

標準備配

標準配備有隔間牆、門窗、地板磁磚等基礎裝潢，且已經拉好水電管線，並配置好衛浴廚具，已經具有一定生活機能的房屋類型，後續只要簡單裝修，並添購基本家具、電器即可入住，裝潢費用較低，入住時間也較快。購入預售屋前也可以做簡單客變，不但符合未來居住需求，能省下一筆拆改費用。

裝潢實品屋

建案完工後，建商會從中挑出幾間做裝潢供民眾賞屋之用，交屋時通常除了標準配備以外，還會做好天花板、冷氣、櫃體、沙發、餐桌等大型家具，購屋後能夠迅速入住，但格局規劃不見得符合實際使用需求。
   
 

購買預售屋前必備知識

 

禁止紅單轉讓轉售

2023年7月《平均地權條例》正式實施，明文規定預售屋禁止讓與、轉售買賣契約或刊登讓與、轉售廣告，違者將按交易戶（棟）處以新台幣50－300萬元罰鍰。只有配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售不在此限。

若因個人因素要放棄預售屋紅單，因「房屋買賣預約單」、「房屋買賣訂購單」皆非正式契約，買方放棄紅單可以無條件反悔與退還訂金，若建商主張放棄紅單須沒收訂金，買方可依法律途徑討回。
 

建物座向、風水問題

買預售屋除了須注意建築物座向、有無西曬問題外，也要注意鄰近建案的規模與高度，購屋前可以先透過空拍或衛星圖，觀察與鄰近社區的位置，確認是否有在意的沖煞狀況，有空的話也能實際走訪，感受周邊氛圍，以確保能買到自己滿意的房子。
 

確認有無二工違建

二工指的是建商完工取得使照後，再依目的進行二次施工，以爭取更大的可利用面積，像是陽台外推、早期常見的室內夾層等都是二工的一種，在購買預售屋前向現場銷售人員確認清楚，並細看格局圖內是否有二工項目，預售屋若有二次施工都算違建，也會有依法即報即拆的風險，購屋時需多加留心。
 

建材設備表小細節

預售屋看不到實際屋況，這時建商通常會提供建材設備的細項做說明，或是提供樣品屋供參考，若提供建材設備表則要詳細確認，樣品屋則要針對品牌等重點處拍照存證。

通常表上琳琅滿目的建材與設備資料，許多人會草草帶過，但有些地方仍要確認清楚才能保障自身權益，比如說設備表上建材的品牌務必要求寫清楚，替換建材或設備通常會用「同等品」來註記，但若是僅標註高級、進口等模糊字眼，建議向建商詢問清楚。
 

預售屋代收款（暫收款）

購買預售屋時，除了購買房屋的費用，建商還會跟購買者收取「代收款」，又稱為「暫收款」，時間大多會發生在繳最後一期工程款時或驗收交屋前，這筆款項內容依建案會有所不同，通常包含支付給政府的稅金、過戶產生的相關規費等等，基本上採多退少補的方式。有的建商也會一同預收管理費及水電費，具體代收款包含項目建議消費者可以事先詢問清楚。

政府目前僅針對水電管線費用規範由建商負擔，如瓦斯內管由建商負擔，外管則為買賣雙方協議，但為議定者由建商負責。由於瓦斯管線費動輒數萬元起跳，這筆費用若由消費者負擔，通常會在代收款時收取，在簽約前建議跟建商詢問、討論清楚由誰負擔。

 

預售屋相關名詞

了解了上述預售屋購屋眉角，以下有一些平常不會聽到的字詞，狸樂聚整理了常見的名詞供讀者參考！
 

公設比

公設比是現今評估預售屋的重要購屋參考指標，通常新建案會規劃公共設施，如接待大廳、健身房、游泳池等。雖然法規沒有規定，但大多數公設又可分為管理室、配電室等該全體住戶共同分攤的大公設，以及每層樓的樓梯間、電梯間、走廊等該層住戶共同使用的小公設。

購入的預售屋公設比越高，除了能使用的實坪越小，維護保養公共設施的管理費也會增加。當然也不是公設比越低越好，有些格局設計不良，導致有許多閒置的畸零空間，或是公共設施不符合屋主的使用習慣，都應該列入考量。
   

重劃區

重劃區是由政府主導，將尚未開發、使用度低或破碎不整的土地，配合整體都市計畫，重新塑造成一個新的樣貌，整頓後的重劃區格局方正，通常呈現井字型或棋盤狀。例如新莊副都心、桃園A7站重劃區、台中14期重劃區、台南九份子重劃區等。

由於重劃區有進行都市計畫，未來環境品質較為優秀，公共建設高潛力，但仍須注意前期交通跟生活機能未到位時，房價起伏也會較大。購買重劃區預售屋時，可以評估政府公告確定的公共建設是否落實，重劃區幅員廣大，須特別注意大眾交通與嫌惡設施的位置，也會影響未來房價是否保值。


 

建蔽率＆容積率

建蔽率為房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率越低，代表建物建築的面積越小，周遭可留下來的空地則越多，建商通常會用來作為道路退縮、中庭設施等用途，基本上低建蔽率的物件，採光通風會較為良好，住起來也較舒適。

容積率指基地內建物總層面積與基地面積的比率，容積率越大，代表樓層能蓋得越高，也會影響社區戶數。
 

 

法定車位&增設車位

買預售屋時通常會連同車位一起購入，若停車位登記坪數偏高，通常代表包含車道的坪數，此情況下的公設比就會相對較低。挑選車位時除了位置考量，也建議將車道寬度、隔壁車位大小、視覺死角等因素納入考量。

車位依據產權可分為三種。目前多數社區大樓停車位都屬於法定車位，是有產權但無獨立權狀的車位類型，通常以大公或小公的方式登記並能隨著房屋買賣而移轉，若想單獨轉售車位僅限於同社區的住戶，不能單獨出售給外面人士。

增設車位是在法定車位之外，建商額外增設的車位。若與法定車位在同樓層，且無特殊功能時，登記方式與買賣條件與法定車位相同。但如果是有獨立區域與出入口的增設車位，就有機會可以申請獨立權狀，且能自由買賣不限於同社區住戶。

獎勵車位是建商為換取容積獎勵，另外增加的車位類型，能以公設或獨立權狀登記，不過獎勵車位設立的目的是為了增加公共停車空間，因此除了所有權人外，一般大眾也能使用，有不少爭議，內政部已於民國100年廢除函釋，目前的預售屋與新建案皆無獎勵車位。
 

建築執照、使用執照

任何建築物的新建、增建、修建及改建等動作，都應先請領「建造執照」後才能開始動工，即為俗稱的「建照」。預售屋在取得建照前不得公開銷售，在賞屋、購屋前可以先上各縣市政府網站查詢。

而房子建造完成正式使用前，需要經過地方政府審查，核發「使用執照」後才能開始利用這棟建築物，即為俗稱的「使照」，使用執照是否核發可至各縣市政府網站查詢。依內政部預售屋買賣定型化契約規定，建商必須於領得使照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
 

斷頭戶

斷頭戶是指購買預售屋後，買方因自身經濟因素，無法負擔工程款最終違約，該戶被建商或是銀行解除買賣契約，重新出售的戶別就被稱為斷頭戶。此時由於建商多半已經交屋一段時間，為求盡快賣出餘屋，可能會用低於市價的價位售出該戶別。

因為斷頭戶可遇不可求，無法挑選自己心儀的房型，若要更改格局仍須要多花一筆拆改費用。購買預售屋的斷頭戶時，成屋品質通常不會有問題，價格也會比較低，但等於是直接購買新成屋，一開始就準備不少自備款，若有機會遇到斷頭戶出清時，仍要記得評估折扣價格與自身實際需求條件。

 

結語

想買到滿意的預售屋，不論在建商品質、購屋地點、學區等各方面都得下功夫研究，若有預售屋客變規劃問題，歡迎找狸樂聚洽詢，我們很樂意為您服務。

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