買預售屋的省錢魔法，秒懂從購屋到交屋的節流竅門

生在房價飆漲的時刻，即便有新青安政策來輔助，買房子對於想成家的族群來說仍是一大負擔，光是自備款就有許多人難以達到門檻，這時預售屋的優點就顯現出來。

首先，預售屋與中古屋、新成屋相比，有興建的時期，因此不需要一口氣拿出10～20%的頭期款，而是能夠分階段繳納，對資金不充足的買屋者較友好。再來，預售屋的屋況是全新，比起需要額外評估屋況的中古屋、老屋來得好，加上建商通常會配合銀行做建案的議價，所以能爭取到較高的貸款成數，讓購屋者的資金運用更靈活。

再來，預售屋若是買得早，通常能依需求挑選喜歡的樓層、座向和房型，新成屋與中古屋的選擇則相對較少。最後，是預售屋難以被替代的優勢，能夠「客變」更動格局，讓房子在裝潢前就更符合屋主實際的需求，也因此能為想買屋的各位省下許多預算。

預售屋優點眾多，但只看圖仍是會讓許多人感到害怕，那麼究竟預售屋怎麼買才不會買錯？款項如何支付？要準備多少資金？該如何準備客變內容？驗屋時該注意什麼？關於諸多購買預售屋的問題，狸樂聚接下來會一一解答。

 

預售屋購屋流程

要了解預售屋怎麼買，首先要知道買預售屋到完工交屋的整個流程。

一開始大家挑好想買的房型後，便能正式下訂、簽約，等待開工後就會進入蓋屋的工程期，通常這時建商會公布能夠客變的時間，最後房子完工，等待建商申請使照完成，便可對保驗屋，再過戶交屋了。接下來，狸樂聚會依照整個預售屋交易流程的先後順序，分享給大家預售屋交易中各階段該注意的重點。
 

挑預售屋要看的三大重點

無論買什麼東西，都得先挑好自己想要、喜歡的品項，買房子自然也是如此。但預售屋尚未有成品，又該如何判斷想買的屋子符合心意，這就是令許多想買預售屋的人卻步的問題。接下來狸樂聚就從最基本的地點、房型、建商三個重點，幫助大家找到方向去挑選自己未來的家。
 

地點

首先，買房子最重要的就是地點，因為一些格局缺陷能透過客變、裝潢改善，但地點本身的條件卻無法改變，如座向、周遭生活設施。所以買預售屋也相同，要評估基地附近的機能。

除了最基本的通勤、大眾交通是否便利外，還有購物、醫院、公園等生活機需求。若買房子是用於投資，更是不能忽視預售屋周邊未來的發展性，所以探問周遭開發計劃十分重要，畢竟無論是後續賣出或用於出租，都得挑選有發展的地段，才能獲得好的投資報酬率。

若買預售屋是單純自住，除了基本的生活、交通機能要注意，還要注意周遭的嫌惡設施。由於十全十美合乎心意的地段難尋，大家最好是能將自己重視的條件，以及不能接受的條件羅列下來，如此在篩選預售屋時能夠有效權衡該預售屋的地點是否合乎自身需求。
 

房型

預售屋的房型該如何挑選，要從兩個層面來看。

一是整棟樓的戶型規劃，也就是每層樓有幾戶住家，這攸關隱私與安全，一般來說每層樓越少住戶的戶型，隱私越好，住戶越單純、劃分的格局可分到的採光面也會較多，但相對的要付擔的管理費就會比較多；每層樓越多住戶的戶型則相反。

一層樓有4戶的戶型叫做四拼，以此類推2戶為雙拼、3戶為三拼。而要在居住品質與管理費取得平衡的戶型，約為每層4－6戶。此外，還要觀察公用設施電梯的數量，一般來說18層樓以下的三拼屋，應該有至少2台電梯，若高於18層，最好能有4台，否則尖峰時期使用會等待太久，影響生活品質。

若是買透天厝這種預售屋的戶型規劃則相較單純，大致可分獨棟、雙拼以及很常見的連棟的規劃。獨棟是整棟屋子的土地與房子產權皆屬於屋主，採光、通風跟隱私都很良好，但買房子需要準備的預算也最高。雙拼需要與鄰居共用一面牆，但比連棟單純，鄰居間也可彼此照應，而連棟若非頭尾的位置，則兩面牆都需要共用，干擾最大。

而房型除了幾房幾廳這類的基本格局外，要關注預售屋平面配置圖上的樑柱位置，以及衛浴開窗、採光有幾面、陽台格局等處是否有自身無法接受的設置，因為這幾個地方通常無法運用客變、裝潢來更動的位置。
 

建商

若房子本身的條件評估下都覺得不錯，那麼在預售屋下訂買房子前最後要關注的，就是預售屋的建商是否值得信賴。

因為預售屋屬於買一棟尚未存在的房子，所以建商的信用與品質就非常重要，若房子蓋到一半碰上不肖建商倒閉跑路，是買預售屋最害怕遇到的鬼故事。雖然知名的建商，能夠給大家一定的安全感，但實際上各縣市都有在地耕耘多年的小型建商，這類建商熟悉當地的環境，因此有時候做出的規劃反而比大建商來得更適合當地氣候，所以挑選建商時可參考建商在當地曾做過的建案評價如何。

至於該如何確認建商的資歷，可直接在網路上搜尋建商的公司行號，即可知曉建商的資歷，甚至過往蓋過的房子都能看見基本資料，再進一步能在公平交易委員會的網站上查詢，看建商過往是否有處分紀錄，若曾有糾紛紀錄，也能透過司法院法學資料檢索系統，查詢該建商的司法院裁判書，了解當時實際的糾紛內容以及判決紀錄。

此外，建商與實際興建房子的營造廠並不一定是隸屬同一公司的體系，大型的建商通常會有自己投資的營造廠，能提供更完善的售後服務，若擔心預售屋的品質，也可進一步在建築工程履歷查詢系統，查看建商配合的營造廠的等級，以及過往的建築履歷來參考。
 

預售屋下訂簽約前的最終健檢

挑到喜歡的預售屋後，在確定要簽約買房子前，一定會細細看過合約內容。

合約的每一條都十分重要，但其中最攸關生活品質以及後續信用問題的，就是評估預售屋款項與自身金流的部分最好要更仔細評估，簽約後若資金運轉不佳，無法按時付出款項，會有追加延遲利息，甚至不小心違約。這時依照合約，賣方可沒收已繳納的金額（不超過房屋總價15%）作為違約金，這時不但白白支出一大筆錢，還沒能買到房子，完全是竹籃打水一場空。
 

確認合約中的付款條件與詳細款項

一般來說，預售屋一開始只需要繳納頭期款，頭期款中通常包含訂金、簽約金、開工款，在下訂時會需要繳交房屋總價5%訂金；在正式簽約時須支付房屋總價約5%－10%簽約金，開工後則需要支付房屋總價約10%－15%工程款，每一家建商的收取時間不一定相同，可歸類為三種方式。

一是按合約指定時間，每月繳納固定金額直到繳完。二是按照工程進度繳納，這種多半會分3～5期，要在3年內按期繳完。最後則是較單純的一次性繳納，意思是不用分期繳，而是約定好在特定時間一次繳完，如：結構體完工、建商領取使用執照，或是在交屋時繳納。

要注意預售屋的工程款是不能貸款的，與交屋時要繳交給政府的印花稅、契稅、相關規費一樣，都屬於自備款，因此釐清合約中的付款條件、繳款的時間點，才能妥善安排資金，不會在該付款時後知後覺手頭的錢不夠付。
 

自備款夠嗎？實際貸款成數不如預期怎麼辦？

若無意外，預售屋貸款通常都能獲得房屋總價75－85%的成數，從合約中的付款條件可知，自備款的部分包含10%頭期款、5%工程款，以及過戶時需要繳交給政府的印花稅、契稅、相關規費（通常會叫做暫收款，不列入房屋總價）。因此，若房屋總價為1000萬，貸款8成，自備款就是200萬加上約30萬內的暫收款。

不過，若實際無法貸到這麼高的成數該怎麼辦呢？這點其實內政部已幫大家想到了解方，就寫在「預售屋買賣契約書範本」之中，倘若貸款沒能貸到預想的成數，且責任不在賣方也不在買方身上，那麼貸款不足的差額若在30%內，賣方會同意以相同年限讓買方分期清償；差額超過30%，賣方同意以原承諾的利率計算利息，談妥限期按月攤還（期限不得少於7年）。此外，差額超過30%若不願意履行交易，買賣雙方可解除契約，終止買房子交易。

若貸款不足責任在賣方身上，賣方應該依照承諾讓買方分期清償，否則買方有權解除契約。責任在買方身上，則買方應在限期內付清差額，或是與賣方協商分期付款的條件。

更多購屋訣竅看這篇：<<  預售屋購屋教學，看完這篇不再當冤大頭 >>

 

預售屋省錢的關鍵階段「客變」

「客變」是選擇買預售屋的省錢魔法。儘管預售屋因為沒有實物，總讓許多想買房子的人心有遲疑，但若是想節省預算，能夠「客變」這項特點，是預售屋無法被中古屋、新成屋取代的獨特優勢。

由於購買預售屋時尚未動工，這也使買預售屋的人能夠在房子蓋好之前提出更動格局的要求，這就是客變的定義。大家能在不影響結構安全以及違反法規的前提下，讓完工的房子更符合實際生活需求，進一步減少後續裝修的開銷，實務上若是能及時提出客變，可以為大家節省數十倍的裝潢預算，這就是預售屋省錢的關鍵。
 

簡單判斷自身是否適合客變

預售屋客變能夠省下許多裝潢費用，但預售屋一定要做客變嗎？這一點就因人而異了。

倘若買房子是用來自住，對自身的生活需求非常清晰，那麼即早做好客變準備，肯定是能夠省下許多預算的選擇。可是若不清楚實際需求的狀況下，不要客變會更好，以免需求不符，未來還得多一筆開銷更動裝修，比方說現在有些人會為孩子置產，因此無法確定將來入住房子的成員、人數，孩子的喜好。

此外，若買房子是用來投資，無論是要買賣、出租，都無法確認未來買方及租客的喜好，所以倘若不是建商預設的原格局有重大弊端，那麼也建議不要客變會更好。

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客變的流程

預售屋客變的流程並不複雜，下訂簽約後，即可向建商索取預售屋的建築圖及水電圖，判斷是否滿意格局。這邊可以尋求設計師討論，幫助規劃客變內容，倘若想改動的地方不大，也能自行處理。

接著，就能夠等待建商通知可以客變的時間，因為施工進度差異，所以預售屋不同樓層可以討論客變的時間不一定相同。也可以在簽約前多問建商排程，會比較保險。等建商通知後，這時就能帶著設計師與建商討論變更項目，確認客變項目費用上的增減，並等待建商提供修改好的客變圖檔。

確認客變圖內容無誤，屋主簽署定案後，建商就會按照客變後的圖來施工。
 

討論預售屋客變要懂看圖面重點

預售屋客變的溝通依據，是建築圖以及水電圖。

建築圖並不難看懂，但要談客變會容易抓不到修改方向，建議首先要找到圖面上一些不可更動的位置，如：結構樑柱及牆面、管道間、陽台位置、開窗數量，再根據可以改動的地方去討論如何更動，會比較能找到客變方向。

另外，廚房通常會牽涉消防法規，即使建商真的能幫忙改動，要額外花費的金額會比較高，甚至會影響瓦斯管線的使用，效果不一定好，所以一般不會推薦改動廚房。

而水電圖在預售屋客變中，通常是用來檢視房子有多少插座、網路線、電話插孔以及燈具開關的配置，這些大多都是能增減的項目，但水路方面會影響濕區防水的問題，因此建商通常不會允許變更水路設計，只能客變更換材質與設備品牌。

所以看預售屋的建築圖與水電圖時，可針對以上幾個方向去討論客變內容。

學習更多裝修的必須圖面：<< 室內設計圖面種類介紹，輕鬆掌握看圖技巧 >>
 

檢視是否需要找設計師客變

若大家想做的預售屋客變內容比較簡單，可以自行在客變討論時與建商溝通，但怎麼樣的客變內容是簡單？怎麼樣的又算是複雜呢？這點因人而異。

倘若只是希望能調整一、兩個小地方，或是單純的更換材質與設備，這種客變內容通常不需要找到設計師，大家直接與建商溝通就能辦到，能夠省下一筆客變設計費。但實務上有些小地方看似不起眼，實際改動後影響可能很大，所以大家能夠多看客變相關的資訊，以便對照、評估自身是否需要找設計師。

最後，若大家是在買房子時，就已經想好未來要另找設計師裝潢、好好規劃自己小窩的類型，會比較推薦直接找設計師參與客變討論，這樣就能更精確的幫忙在客變環節直接調整施工用的建材、房屋格局，省去後面完工再裝修時的重工成本，不但能減省荷包負擔，還能更早交屋入住。

近一步了解客變可變動什麼、費用怎麼算：<<  買預售屋必看！客變重點費用全公開 >>

 

仔細驗屋免除交屋後的爭議與財損

買預售屋會經歷很長的等待工期，完工後的驗屋環節是法律給予屋主的權益，也是不可輕忽的一步。確實仔細的驗屋可以保障交屋後的品質，才不會在裝潢甚至入住後才發現問題，得再掏腰包出來修繕，甚至還會延宕到裝修時程，導致必須延後入住，不但花錢、花時間又影響心情。
 

驗屋沒有限制次數，缺失就是要改善

驗屋這件事並沒有限制次數，但等待建商改善到複驗的過程可能會令人很心焦，畢竟預售屋已經是等待好長一段時間的施工期，而裝潢又得等到交屋才可以進行，所以這段時間的租屋成本也是會讓屋主驗屋時比較急躁的原因。

因此初次驗屋就顯得比較重要，在初驗時最好盡量一次仔細確認完要改善的項目，可以避免後續等待建商修繕的時間太長，但若複驗時仍是檢查到缺失，千萬別為了便利草率通過驗收。
 

選自行驗屋及請驗屋公司的差異

交屋前的驗屋是要找驗屋公司，或是自行驗屋，很常是買房子的人難以抉擇的事情。

有錢好辦事，找專業的驗屋公司會有熱像儀、水平檢測儀、測距儀、管路檢測儀等專業儀器輔助驗屋，能夠檢測出肉眼看不到的缺失，且驗屋公司的人員也會提供驗屋報告書，並幫忙屋主與預售屋建商溝通。

而自行驗屋是能省下一筆開銷，則對於手頭較緊的人十分友好，但選擇自己驗屋最好在驗屋之前要做好功課，多看查詢驗屋相關的知識文章，先行羅列出檢查清單，才不會在驗屋時變成跟著建商人員走馬看花。

驗屋有哪些項目重點：<< 驗屋懶人包，DIY或委託專家全攻略 >>

 

預售屋交屋後的常見問題

驗屋完畢後，就進入到預售屋交屋流程，這個過程可分兩個層面，一是面對建商，二是面對金融機構，也就是屋主們貸款的銀行。面對建商的流程即是驗屋的環節；面對銀行則會經歷對保、完稅、過戶、撥款四個階段。

通常在初驗時，就會差不多同步跑對保、完稅的程序，等待建商改善複驗後才過戶、撥款，在建商尚未改善完畢前，銀行會提撥保留款，直到複驗通過後，才會將保留款撥給建商，以保障屋主的權益。

而交屋過後，就可以進入裝潢階段了，而這時有幾個問題，是實務上預售屋買主常碰到的狀況。
 

交屋時間過長，原設計不符需求怎麼辦？

由於預售屋建成需要漫長的等待，通常有客變的屋主也都會事先找好設計師規劃好裝修內容，但有時屋主的生活型態會在這段時間有所改變，就會面臨當初規劃好的設計，甚至是客變內容已不符合當下需求的情況。

倘若遇到這個問題，建議大家不要硬著頭皮按照原本的設計裝潢，還是就原先客變的平面圖跟設計師討論新的需求會比較好，要省一點錢的話，謹記盡量不要再改動水電的位置。
 

買預售屋何時要開始找設計師？

這個問題要先看每個建案的差異。

若是可以客變的預售屋建案，最好在客變前一、兩個月就找好設計師，如此一來設計師除了幫忙客變溝通外，可一併規劃後續裝潢，最後裝修的費用會下降很多。

倘若是不提供客變的建案，就等同於買新成屋，在交屋前一、兩個月就能開始找設計師規劃裝修，以便交屋後立刻安排裝潢工程，才能盡快入住。千萬別等到已經在跑預售屋交屋流程才開始找設計師，這樣會更晚才能入住新居。
 

客變設計師與裝修的設計師要同一人嗎？

預售屋客變的設計師和裝修的設計師不一定要同一位，但都由同一位設計師來服務的話，會比較明白最初的規劃細節。若是因為其他因素要更換新設計師，只要能提供原始客變的圖面資料，其他設計師也能做好後續的裝修規劃。

另外，也有只跟設計師購買圖面，再自行找統包裝修的模式，不過因為預售屋完工的時間很長，大家最好要注意自己的生活型態是否比較穩定，否則可能碰上交屋後需求改變的狀況。

 

結語

買房子是大多數小資族人生中最大的一筆支出，動輒七、八位數的金額以及二、三十年的房貸，大家勢必不希望結果不愉快，因此狸樂聚希望這些購買預售屋的訣竅，能夠幫助大家在成家的路上更順利，祝福大家都能順利透過客變節省預算，還能將新家裝潢得好看又實用。

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