老屋翻新懶人包，常見問題一次解答！

  房子是會折舊的產品，隨著時光的流逝，舊的電路設計對上推陳出新的家電時常不敷使用，防水層損耗也會導致家中漏水、產生壁癌，還有若置產並非購買新成屋，就會需要將老屋翻新，為生活安全、品質帶來新氣象。

狸樂聚將帶領大家了解舊屋翻新的時機、原因、優勢，還有老屋翻新該改善的問題點，以及裝修時該注意的法律規範，讓業主們能更清楚老屋翻修裝潢要注意的重點，使規劃更順利。
 

3個需要老屋翻新的時機

一般人平常不會想到要做老屋翻新，平日常見的翻新案例通常是商業空間，例如咖啡廳、餐廳、便利商店為了維持店面新鮮度或使裝潢更有質感，用以吸引客源，才會定期翻新店面。但其實一般家庭也需要做舊屋翻修，尤其是家庭成員增加、屋體結構有所損耗，還有購買了中古屋的時刻，以下將詳細介紹為何需要這樣做的必要性。
 

家庭成員變多時

不管是結婚成兩姓之好，還是家中有小朋友出生，都會讓家庭成員越來越多，當家庭成員變多，每個人的使用空間就會越來越少，甚至壓縮到彼此的私人空間，每個人各自的生活用品會使家中凌亂，擁擠的狀況下不但生活品質受到影響，成員間也容易發生衝突。因此這時會建議進行將老屋翻新的規劃，調整主臥、客房的格局，並重新設計動線規劃，透過適當的舊屋翻修，讓每一位家人生活得舒適，如此一來家庭感情也會更加幸福和樂。
 

加強住房的安全結構

臺灣屬於副熱帶濕潤的氣候，多雨且濕氣較重，又時常地震，因此房子會隨時間損耗，結構逐漸變得脆弱，因此若房屋可見明顯的龜裂，或是屋齡已超過20年，這時候就建議規劃舊屋翻修的工程，來補強屋體的安全結構，保護家人安全。屋體結構改善需要先讓建築師、結構技師來評估補強方案，根據耐震力來加強，而老舊的配電、管線等也要跟上現代生活模式來重新規劃裝修。老屋翻新能讓家能夠保有避風港的功能，住得更加安心舒適。
 

購買中古屋要翻修

每個購屋者不一定都會選擇買新成屋，因為生活機能便利，或是看重地坪等等因素選擇購買中古屋的人不在少數，但舊屋主的生活習慣不一定符合己身需求，為了入住舒適，多數業主都會選擇規劃老屋翻新，來符合自家的生活需求。

這種狀況下，通常會調整客廳、臥房的裝潢與動線設計；補強浴室、廚房的磁磚及防水層；重新檢視是否要抽換水電管線，以保障居住安全，讓房子的美學和生活機能都更符合心中所想的家。
 

為何不直接買新成屋？老屋翻新的優勢在哪？

 

老屋翻新和新成屋比較表

從上面的表格可知，老屋翻新的裝修成本較高，因為大部分都花費在水電配線、加裝安全防護措施等基礎措施上，同時也因為這些必備工程，施工時間也會比新成屋裝潢要久一點。

雖然舊屋翻修在施工時間跟花費上比新成屋高，但是新成屋的公設比占總坪數30～35%，對比老屋的10% 公設來說占比非常高，所以公設比換算下來，相同的買房預算可以住到較大坪數的老屋，對於希望家中更加寬敞的人來說是很划算。

此外，大部分的老屋都座落於市中心，所以生活機能完整，想要購買的人也多，地價也會比較保值；而座落在郊區的新成屋，則會因為住客的進駐率、周邊設施、景氣因素等問題影響到地價。

由以上比較可知，新屋的主要花費在於嶄新的房子與公設，於裝修成本上較低，而老屋在翻修、裝潢上要耗費更多心力及成本，可獲得的實際住坪與好地段，花費相同成本的新成屋難能買到實質條件相仿的存在。
 

老屋翻新何時開工好？要裝修多久？蓋完能住幾年？

哪個季節適合老屋改造？

老屋翻新時常需要針對原有的結構做打除、整修，因此裝修多半會需要做泥作工程，而濕度會影響泥作乾燥的時間，若濕度太高，等待時間越長，容易使工期延宕、費用增加，因此不宜在梅雨季或是颱風季做老屋翻新。
 

老屋翻新需要花多少時間？

新成屋的裝修通常不太會動到大格局，因此裝修的施工時間不會很長，大約2～4個月能夠完工。但老屋翻新通常需要打除舊裝潢，並施作基礎工程完善結構，才能進行一般新成屋的裝修環節，所以花費的時間需要更多，大約3～9個月才能完工。
 

老屋翻新後，我還能住幾年？

一般住宅的折舊年限約55年，而實務上50年左右的房子因建材損耗，通常會達到耐用上限。倘若老屋原本的施工品質不錯，在做完老屋翻新後大約能讓房子再延長2、30年的壽命不是問題。反之，若外牆損毀嚴重、主要結構有明顯的損害，做老屋翻修的性價比就不一定划算。
 

只做局部裝修可以嗎？老屋翻新該如何靈活應變

 

局部裝修比較容易嗎？

承包公司不好找

有時候，業主不希望做全棟老屋翻新，而只想做局部修繕，認為這會比老屋翻修容易，但實務上許多公司不願意接這種案子。倘若只是更換家具、安裝系統櫃，或許沒有問題，但通常老屋翻修會有結構上的問題要解決，而且局部裝修就代表整個空間還會留存原來的生活用品，要先進行保護工程，施工的空間狹窄也容易毀損貴重物品，可局部施作也不可能報價太高，因此對於廠商來說沒什麼利潤，風險又高，自然難找到廠商施作。
 

牆面不可以直接刷新漆

局部翻新最常見的就是重新刷漆，一般人認為只要直接將新油漆塗上即可，簡單又容易。但事實上老屋的牆面通常會有舊漆剝脫、牆面不平整等等問題，若直接上新漆，很快就會出現裂痕剝落，完全是事倍功半。

正確的做法是將牆面的舊漆磨掉後，重新批土抹平牆面再上新漆，因此不是全室都做老屋翻新，只重新油漆的話，為避免打磨的粉塵四散，要做好周遭的防護措施。
 

壁癌、漏水很頭痛，如何解決？

老屋因建材壽命關係，通常防水層、管線都有所破損，因此常有壁癌、漏水的問題，所以在做老屋翻新時，應將浴室廚房管線、屋頂、外牆、窗框的防水做好，才能避免反覆產生壁癌的困擾。

要做防水，首先是要抓漏，浴室廚房這類的漏水通常與設備使用過久相關，無論是浴缸、馬桶或是排水管路都需要檢查是否已經不敷使用。而屋頂、外牆則是泥作保護層老化，才會導致屋內漏水脫漆。至於窗框則有可能是原本的洩水坡度設計不當，或是填縫發泡劑老化所致。

只要找對原因，對症下藥，老屋翻新後就不會再有漏水、壁癌的問題，讓生活品質恢復如初。
 

地板有哪些處理方式？

人天天都要踩在地板上走動，地面翻新若是沒處理好，容易成為房子未來安全的隱憂，所以地面翻修是老屋翻新預算中一筆重要開銷，現今地面的施工工法可分為地磚與地板2種形式，以下將分享3種在舊屋翻修中常見地面處理方式及費用算法。
 

保持原狀

裝修所費不貲，若舊屋主的地板或地磚在平常有勤打掃，將縫隙中的灰塵掃除，或是定期打蠟保持地面光滑，耗損程度就會較低，因此地面狀況若是沒有特別破損，而且也能與規劃的室內設計風格相符，就只須將地面進行簡單修整，就能夠為老屋翻新省下一筆開銷。

像是重新為木地板打蠟，或以勾縫美縫處理地磚縫隙，就能讓地面宛如嶄新。
 

翻新局部地面

若地面上有局部破損，老屋翻新時只要針對該區域做修整，不用將地面一整套換新，能省下一筆預算。

地磚若有少數缺損，裝修時只須購買同材質的磚材補鋪上即可，不過由於每年流行的地磚不同，過於老舊的款式不一定能買得到。

地板若是原木材質，可使用地板翻新機器打磨表面，再使用砂紙進行表面細化處理，漆上底漆、表漆、打蠟，使地面光亮如新。但要先確認是原木地板才能維修，若是超耐磨地板（強化地板），因為板材表面經過特殊處理才能防刮耐磨，中間是高溫膠合成形，打磨後會將耐磨層刨除，所以無法透過機器翻新，只能汰換。
 

翻新全部地面

當老屋的地面有嚴重破損、霉變、污漬較多，甚至是地磚有脫落空鼓、全面表面磨損嚴重等情形，就會建議將地面全部翻新。此時因為要將拆除地板、地磚、清運的費用也算進去，所以老屋翻新預算就會提高。

拆除後，若是地磚的話，會先用水泥砂漿重新鋪設新的地磚，而地板就要先將水泥地面處理平整，然後在上方舖一層防潮墊、安裝木龍骨、鋪設木夾板，最後再鋪設地板並打蠟。此外，還有特殊工法的無縫地板，如磐多磨、優的鋼石、磨石子地板可選擇，端看業主希望做怎麼樣風格的室內設計來搭配。
 

門窗需要重做嗎？

老屋翻新時門窗是否要重做，端看門窗原本結構的狀態是否完好。

如木門窗起皮、變形，說明木材本身特性發生變化，必須拆掉重做；如果材質堅固耐用，表面漆膜完好可以保留，在二次施工時，再貼上裝飾面板以符合裝修風格。

而鋼製門窗若是表面漆膜剝落、主體鏽蝕或開裂，那麼原結構就已經損耗，也必須拆掉重做。
 

長型老屋子採光不佳怎麼辦？

老房子常有狹長型的格局，有充足的面積，卻沒辦法兼顧採光，尤其許多老屋會只有單面採光的狀態，更容易使屋子潮濕不透氣。

一般來說要改善採光，最容易的就是加大窗戶尺寸，但每棟房屋的狀況不同，有些或許需要利用玻璃隔間、光亮材質、規劃天井來輔助引入光線，有些需要重新設計動線與格局，由於牽涉問題複雜，因此在老屋翻修時，最好找專業的室內設計師規劃裝修，針對屋子的既有問題更動，將老屋打造為更符合現代生活的樣貌。
 

有情感的舊家具，可以保留嗎？

老屋翻新時，一些舊家具的去留就成為一大難題，許多舊家具品質優良，只是樣貌已不符合時下審美，想丟棄又捨不下，直接使用時常又不符合新規劃室內設計風格，此時可透過微改造讓舊物展現新風貌。例如為桌子配上裁切得宜的玻璃，在櫃體上加貼符合規劃風格色彩的波音軟片、貼皮或防火板，甚至重新油漆，都是一些簡單的改造方式。至於床鋪、沙發，則可利用更換沙發套、床罩來呼應老屋翻新後的風格，如此可以省下一筆購置新家具的開銷。
 

水電管線一定要換嗎？老屋翻新的6大安全隱憂

由於老屋的管線多半是埋在牆內的暗管，因此在做老屋翻新要更換水電管線的工程浩大，該花費對於許多業主是一大負擔，因此許多人會猶豫，認為還能用便不需要特意更換，希望能夠省下一筆裝修費用，但水電管線若有問題，會影響居住者的安危，在實務上可以透過以下幾點來判斷自家老屋的水電條件是否安全。
 

是否有漏電危險？

許多老屋的電路規劃不當，很有可能沒有做接地線，如此一來在用家電時若產生漏電，使用者就會觸電。此外，若購買的老屋從未做過翻新，電線過於老舊也會導致漏電，甚至產生電線走火，因此為了居家安危，這種狀況在做老屋翻新時一定要更換電路管線，才能保障安全。
 

電路容量夠用嗎？

現代人仰賴各種便利的家電生活，需要的用電量比以前多，裝修時總要新增許多插座才夠用，因此電線安培數至少要70，甚至是150安培，而許多老屋以往規劃的電線安培數只有30，全然不足以負擔現代生活，所以在做老屋翻新時，應將電箱更新增加總電容，並抽換掉有安全隱憂的老舊電線，才有足夠的電容應付便利的科技新生活。
 

你家的水管材質有問題嗎？

建築材料隨著時間會一再改良更新，若屋齡達40年以上，當時的水管多是鑄鐵管、鍍鋅管，容易生鏽、腐蝕，並在管壁中形成水鹼導致阻塞，對水質也有影響，因此在做老屋翻修時，一定要檢查水管的材質，一併將這些老舊管路更換，以免裝修完後漏水、堵塞，又得毀損美美的裝修成果去解決問題。
 

管線走向適合你的動線習慣嗎？

老屋翻新時常會做一些格局更動，那麼順勢將水電管線一併重新規劃，也是一種必然選擇，否則水電的管線凌亂穿梭在改動的格局中，不但打亂動線，也不符合使用習慣。裝修規劃應讓格局動線符合人的需求，而不是讓人習慣不順暢的動線，就如同吃飯時以口就碗，姿勢不正，難免彆扭又不優雅。
 

地板老是在積水？

如果老屋地面有積水不退，長此以往不但牆面、地面會被泡爛，長出壁癌，水氣還會滲入其中使鋼筋鏽蝕，影響整棟房子的結構，因此一定要從根源妥善解決，所以在老屋翻新時要先找出積水原因並排除問題，否則濕氣將會毀壞好不容易裝修好的家。

積水原因有好幾種，可能是洩水坡度沒做好，或是因地震、年限過久劣化所致，才讓洩水坡喪失原本功能，需要重新打除施作。另一種是排水管線堵塞，或是水管老舊漏水，那就要更換管線。
 

樑柱出現裂痕了，老房子住起來安全嗎？

臺灣處於地震帶，老屋多會出現裂痕，不僅是牆面，甚至是樑柱都有，一般細小裂痕不會影響結構，若裂縫已使磁磚、水泥剝脫，甚至鋼筋裸露，就須找結構技師評估。雖然並非所有裂痕都會影響結構安全，但一般人並不能判斷裂痕是否會影響房屋結構，因此做老屋翻修時先請專業人員評估屋況，針對實際屋況規劃裝修，並補強耐震能力才有保障。
 

老屋翻新成違建？先看法規怎麼說！

我想拆牆改格局可以嗎？

在老屋翻新的工程中，拆牆會影響到屋體結構，這項改動牽涉到房屋安全，是非常重要的環節，也是老屋翻新預算中佔比較高的項目，由於屋體結構評估是一門專業技能，一般會找專業的結構技師或結構技師事務所來處理。
 

結構技師在老屋翻新扮演什麼角色？

老屋翻新要請到結構技師，可向各縣市的結構公會申請，只要上網查詢結構技師的官網填寫申請表，並到公會繳費，公會就會受理委託，並請專業的結構技師來聯繫。

除了公會，也可以透過結構技師事務所來承作房屋結構規劃，事務所會成立專案小組處理，這比較適合大面積修繕需求的人選擇，像是廠房、辦公大樓、公共建設等等。 有了結構技師的專業能力，才能在合乎安全及法規的情況下，對老屋結構做更動。
 

將陽台做為廚房好嗎？

以前裝修法規尚不夠嚴謹，老屋翻新時常為了增加使用面積而將向北的陽台封閉，改成廚房來使用，這樣一來，就多出一個房間能夠運用。

但現在法規已定，陽台作為逃生要道，不得隨意封閉，這樣的改動屬於違建，而且這樣改動的問題很多，不僅是陽台本身樓板的支撐性就不夠，這樣容易有安全疑慮外，水路、排水也容易規劃不當，而且實際使用才會發現只要一開始做飯，整個家中都是油煙味，因此不建議將陽台改為廚房。
 

陽台可以外推嗎？頂樓加蓋可以嗎？

依《建築物室內裝修管理辦法》，只要與天地壁結構相關的裝修工程皆需要申請裝修許可，而陽台外推以及頂樓加蓋都牽涉到房屋結構問題，所以兩者都要申請方可裝修。

但如今陽台外推已屬於違章建築，因此老屋翻新也不得這樣改動，倘若購買的屋子本身就是這樣做，那麼做室內裝修申請許可時，要檢附屋況資料，證明並非己身違建，才能列為緩拆。不過以安全角度思考，會建議在老屋翻新時將陽台恢復原本功能較為妥當。

一般來說，頂樓加蓋的面積若在建築物8分之1內是屬於合法建築，而超過就是違建，但實務上違建由於地方行政法規管理，因此還要確認房子所在的違建規範才能確認。此外，不是只有加蓋的面積，因為公寓大廈的頂樓所有權屬於全體住戶，所以在申請裝修許可時要取得所有住戶同意，否則很容易遭檢舉拆除。倘若購買時屋子本身就有頂樓加蓋，老屋翻新時只能依現況裝潢內部，不可更動外觀。

延伸閱讀：<< 小心被檢舉，動工前先確定申請室內裝修許可了沒 >>
 

結語

老屋翻新做得好，也能如新成屋一般帶來安穩與幸福，希望狸樂聚整理出這些老屋翻新注意事項，能夠讓業主們在翻修舊屋時少走點彎路，順利提升生活品質，為家人帶來更安全舒適的居家環境。

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